Torsdag 8. oktober holdt Anders Sølver Ritto og Camilla Molden innlegg på Plan og bygningsetatens årlige fagseminar i Rådhuset, som arrangeres i forbindelse med utdelingen av Oslo bys arkitekturpris, vi var invitert til å snakke om hvordan boligprosjekter kan brukes som verktøy for å bygge god by med eksemplene Krydderhagen og Gregers kvartal.
Add arkitekter ble invitert fordi vi var nominert til prisen i fjor, og fordi Plan og bygningsetaten mener vi har funnet en måte å utvikle boligprosjekter på der nabolagene både blir gode å bo i og samtidig bidrar til byen rundt dem. Vi er stolte av å bidra til et så viktig samfunnsoppdrag som boligbygging, og vi brukte anledningen til å vise hvordan vi har jobbet med Krydderhagen og Gregers kvartal på Løren, fra konkurranse via regulering til ferdig bebyggelse.
Boligen som bybygger
Mye av byutviklingen i Oslo skjer i dag gjennom boligprosjekter, og derfor mener vi det er viktig å dele kunnskap om hva vi bør kreve av dem for at de også skal skape god by. I alle prosjektene våre stiller vi de samme spørsmålene, nemlig hvordan boligene i tillegg til å være gode boliger kan fungere som byggeklosser i byen, hvordan prosjektet blir en god nabo å se ut på, og hvordan fasaden blir en god vegg i et gaterom som skal være for alle. Lamellen løser ofte det rasjonelle boligprosjektet best, men er ikke alltid den beste bybyggeren så vi vurderer bykonteksten nøye og tilpasser bebyggelsen til oppgaven den skal løse på by og landskapsnivå.
Dialogen med Plan og bygningsetaten
Reguleringsplanen for Gregers kvartal ble vedtatt i 2019, og vi hadde et godt samarbeid med Plan og bygningsetaten gjennom hele prosessen. Med T-banen på Løren argumenterte utbygger for høyere tetthet ved knutepunktet, noe som økte høydene i prosjektet, i god dialog med plan og bygg og omarbeidet vi prosjektettil færre bygg og mer luft inne i kvartalet for å kompensere for økte høyder. For utviklere er denne dialogen avgjørende, fordi det er her mye av verdien i et prosjekt blir skapt, og vår erfaring er at en tidlig og åpen dialog om hva som skal sikres gir en plan som både kommunen og utbygger kan stå bak.
Vi regulerte hvor byggene skal trappes ned slik at silhuetten og den menneskelige skalaen fra gata er sikret, men lar selve utformingen av takoppbyggene stå åpen, slik at den formgivende arkitekten har handlingsrom i prosjekteringsfasen. Hos oss jobber mange av de samme arkitektene både med regulering og prosjektering, og balansen mellom hva som må låses i planen og hva som bør stå åpent er noe vi er opptatt av og gode på.
Første etasje avgjør gata
Det som skjer på gateplan avgjør om en gate får liv, og derfor la vi stor vekt på å regulere innhold og utforming av første etasje i Gregers kvartal. Planen inneholder rundt 700 kvadratmeter næring fordelt på flere mindre lokaler med egne innganger, flere dører gir mer variasjon og aktivitet enn ett stort lokale. Hjørnet mot torget skal ha utadrettet virksomhet og fire meter takhøyde, fasadene skal være utadrettet på gateplan, inngangspartiene skal ligge i nivå med fortau og torg, og planen begrenser hvor mye av vinduene som kan dekkes til.
Romhøyden er etter vår erfaring det viktigste kravet, fordi den bestemmer hva lokalene kan brukes til i femti år og gjør det mulig å endre bruken når behovene endrer seg.
Krav til innholdet i byrommet
Reguleringsplanen stiller også krav til hva torget skal inneholde helt konkret, med naturstein, minst 20 prosent vegetasjon, minst fem trær som kan bli store, fast møblering med sitteplasser mot sørvest og en fri forbindelse til gangbroen over Alnabanen. På den måten sikrer planen at torget får kvaliteter som gjør det til et sted folk bruker, og at det handler om mer enn et areal på plankartet.
Lørenveien har fått kritikk for å være en vegg, det tok vi på alvor ved å kreve vertikal variasjon og inntrekninger i fasaden, og gløtt inn til kvartalets grønne indre.
Ett krav vi ville prioritert
Vi fikk også spørsmål om hvilket krav vi ville valgt hvis vi bare kunne få ett inn i en reguleringsplan for et boligprosjekt i by. Svaret vårt var et rekkefølgekrav som sikrer at byrommene er ferdige før noen flytter inn, og at planen sier tydelig hva rommene skal inneholde i tillegg til hvor store de skal være. Byrommet blir ofte bygget sist og er det første som kuttes når kalkylen strammes inn, og i Gregers kvartal var torget i Lørenvangen og sykkelveien langs Alnabanen en forutsetning for brukstillatelse, slik at beboerne flyttet inn i et ferdig nabolag.